Տուն կառուցիր, ծառ տնկիր, որդի ունեցիր․ սերնդեսերունդ փոխանցվող ավանդական այս պատգամին հետևելը տարեցտարի ավելի բարդ է դառնում։ Որդի ունենալուց ու ծառ տնկելուց առաջ մարդը փորձում է լուծել առաջին խնդիրը․ բացում է անշարժ գույքի վաճառքի հայտարարությունները, որոնցում գնից առաջ դրված «ընդամենը» բառը գրեթե վիրավորական է հնչում։
Ընդամենը մի քանի հարյուր հազար կամ մի քանի միլիոն դոլար՝ Երևանում բնակարան ունենալու համար։
Ո՞վ է պատրաստ այդքան վճարել, ինչո՞ւ է քառակուսի մետրն անընդհատ թանկանում, և ո՞ր դեպքում աճը կկանգնի․ փորձելու ենք բացել անշարժ գույքի շուկայի ՇԵՐՏԵՐԸ։
***
«Օրինակ՝ 10 տարի առաջ այս հասցեում, ուր հիմա կանգնած ենք, Եկմալյան 1/1 հասցեն է, բնակարանները զրոյական վիճակում կառուցապատողը վաճառում էր մոտավորապես 1000 դոլարի սահմաններում։ Եթե չեմ շփոթում, դոլարը մոտավորապես արժեր 500 դրամ։ Հիմա այս շենքում քառակուսի մետրը սկսվում է 5000 դոլարից։ Այսինքն՝ 10 տարվա մեջ 5 անգամ գնի աճ է տեղի ունեցել»։
Միլիոնավոր դոլարների կողքին «ընդամենը» բառը դնող «StayInn Apartments»-ի ղեկավար Գարիկ Դանիելյանը անշարժ գույքի շուկայում է 2005 թվականից։ Տեսել է նորանկախ Հայաստանի բնակարանային առքուվաճառքի պատմության գրեթե բոլոր վայրիվերումները։
«2003 թվականն էր մոտավորապես, որ սկսեց գների աճը, և այն ընդհատվեց համաշխարհային տնտեսական մեծ ճգնաժամով։ Այդ ալիքը նույնպես եկավ Հայաստան, որից հետո վատ, բայց գոյացավ ինչ-որ ստաբիլ վիճակ և ավելի վատթարացավ 2014-ից՝ պայմանավորված ռուս-ուկրաինական առաջին ճգնաժամով, երբ Ղրիմի, Դոնբասի իրադարձությունները տեղի ունեցան։ 1 դոլարը մոտավորապես արժեր 30 ռուբլի։ Այդ ժամանակաշրջանում Հայաստանի անշարժ գույքի մոտավորապես 70%-ը վաճառվում էր ռուսաստանաբնակ հայությանը, և անմիջապես կուրսը փոխվելով՝ 60-64 ռուբլու հավասարվեց, դոլարը կրկնապատկվեց, այսինքն` կրկնակի թանկացավ ռուսաստանաբնակ հայերի համար այստեղ ներդրում կատարելը, որից հետո ունեցանք բավականին վատ տարիներ, և իրավիճակը փոխվեց 2018 թվականից»,- ասում է նա։
Անշարժ գույքի արժեքի փոփոխությունը պայմանավորված է մի քանի հանգամանքով․ երկրի տնտեսական ցուցանիշի բարելավում, ներդրումային ռիսկայնության նվազում, բանկային հիփոթեքի տոկոսադրույքների նվազում, աշխարհաքաղաքական իրավիճակ։ Հայաստանում աճի առաջին գործոններից մեկը դարձավ 2014-ին ընդունված կարգավորումը, որով հնարավոր դարձավ Եկամտային հարկն ուղղել հիփոթեքային վարկի տոկոսադրույքի մարմանը։
Պետությունն այս ծրագրի շրջանակում 2015-2025 թվականներին՝ 10 տարում, հարկատուներին է վերադարձրել ավելի քան 305 միլիարդ դրամ։ 2015-ին վերադարձված գումարը 0,3 միլիարդ դրամ էր, 2025-ին՝ 95,6 միլիարդ դրամ։
Երբ մարդիկ հասկացան, որ ծրագիրն էականորեն թեթևացնում է տուն գնելու բեռն ու իմացան, որ այն Երևանում ավարտվելու է 2025 թվականին, սկսեցին ավելի հաճախ դիմել կառուցապատողներին։ Մեծացավ պահանջարկն ու, ըստ շուկայի կանոնների, նաև գինը։
«2018 թվականից սկսվեց աշխուժությունը։ Այն ընդհատվեց, ցավոք, քովիդով, հետո պատերազմով և 2021-2022 թվականներից շուկան, կարծես, փորձում էր արթնանալ, որին անմիջապես անսպասելիորեն նպաստեց ռուս ռելոկանտների, նաև հայազգի մարդկանց տեղափոխվելը Հայաստան։ 2022 թվականին ավելի շատ բումը գնաց վարձակալության շուկայի ուղղությամբ։ Իհարկե, սա նույնպես փոխկապակցված է առքուվաճառքի հետ՝ պայմանավորված այն հանգամանքով, որ եթե վարձակալության գներն աճում են, թվով ավելի շատ մարդիկ են ցանկանում անշարժ գույք ձեռք բերել և հանձնել վարձակալության»,- ասում է Գարիկ Դանիելյանը։
Սա վերջին շրջանում բնակարանների գների փոփոխության հաջորդ շերտն էր։ Առաջին հայացքից 2022-ի ցնցումը մարել էր, բնակարանների գները՝ մնացել ստանդարտ-բարձր։ Բայց «եկամտահարկի վերադարձ՝ գումարած ռուս ռելոկանտների ավելացում» բանաձևը, ըստ Կադաստրի կոմիտեի տվյալների, շարունակել էր ապահովել գների կայուն աճ։
Կադաստրի կոմիտեի՝ այս պահին հրապարակած վերջին տվյալը 2026-ի հուլիսի մասին է, ուստի կդիտարկենք անշարժ գույքի քառակուսի մետրի՝ յուրաքանչյուր տարվա հենց այս ամսվա արժեքը։
Այսպես՝ 2018-ի հուլիսին փոքր կենտրոնում անշարժ գույքի մեկ քառակուսի մետրն արժեր 665,200 դրամ։ 2020 թվականին գինն արդեն 766,000 էր, 2024-ին՝ 1,111,100, 2026-ին՝ 1,212,900 դրամ։ Այսինքն՝ 8 տարում միայն փոքր կենտրոնում անշարժ գույքի արժեքը բարձրացել է 82,3 տոկոսով։
List.am կայքում շատերն են տուն առաջարկում։ Փորձեցինք վերլուծել՝ ի՞նչ փոփոխությունների են ենթարկվել գները վերջին ամիսների ընթացքում։
Բնակարաններն ամիսների ընթացքում թանկացել էին ավելի քան 20,000 դոլարով։
***
Գների աճին նպաստող առաջին երկու գործոններին անդրադարձանք։ Բայց անշարժ գույքի ու կառուցապատման ոլորտում գործունեություն ծավալողներն առանձնացնում են հստակ ամսաթիվ, որից հետո իրավիճակը կտրուկ ու հիմնավորապես փոխվել է։ Այդ ամսաթիվը 2025-ի օգոստոսի 8-ն է՝ ԱՄՆ-ում Հայաստանի ու Ադրբեջանի ղեկավարների կողմից Խաղաղության պայմանագրի նախաստորագրման օրը։
«Խաղաղություն hամաձայնագրից հետո ավելի վստահություն եկավ, որ ավելի ապահով է Հայաստանում ներդրումներ կատարել։ Ունենք նույնիսկ օտարերկրացի գնորդներ։ Մեծամասամբ այժմ Ռուսաստանի Դաշնությունից են, բայց նույն՝ եվրոպական երկրներից, Արաբական Էմիրություններից։ Միշտ Ռուսաստանն եք շեշտում, բայց մեր Ամերիկայի հայերը, Սփյուռքը նույնպես գնում է կատարում Հայաստանում, իսկ ոինչի՞ են գալիս մեր մոտ, որովհետև վստահությունը երկրի նկատմամբ շատ է բարձրացել։ Նույն ռուսները կարող էին գնալ, այլ տեղ գնում կատարել, հայերն իրենց երկրում են գնում, բայց վերջին մի քանի ամսվա մեջ ռուսներն են շատացել»,- ասում է Art Residence-ի համահիմնադիր, գործադիր տնօրեն Նվեր Սաֆարյանը։
Նա գների բարձրացումը հիմնավորող մեկ այլ գործոն ևս նշում է․ բարձրացել են պետական վճարները, կառուցապատման ինքնարժեքը։ Բայց աճել է նաև մարդկանց վճարունակության մակարդակն ու գնորդները, կարծես, դժգոհություն չունեն։
«Բարձրացմանը դրական եմ ես նայում․ եթե երկրում վստահությունը լավ է, ավելի է բարձրանում։ Բայց աշխատավարձային ֆոնդն էլ է մեզ մոտ բարձրացել, մարդկանց գնողունակությունը, իմ կարծիքով, չի իջել։ Կոնկրետ մեր վիճակագրությունը կարող եմ ասել՝ 60%-ը Հայաստանի բնակչությունն է գնում կատարում, 40%-ն է, որ, կարելի է ասել, գույքի արտահանում են կատարում, այսինքն՝ ոչ ռեզիդետ երկրներից են գնում»,- ասում է նա։
Աճող արժեքների պայմաններում բնակարան ձեռք բերելը ներդրում է։ Ոլորտի մասնագետները կարծում են, որ աճի տեմպը շարունակվելու է։ Այսինքն՝ այս պահին տուն գնելը թանկ է, ապագայում այն ավելի թանկ վաճառելու հնարավորությունը՝ բարձր։ Եվ հենց այստեղ է առաջանում «ովքե՞ր են տուն գնում Հայաստանում» հարցը։
«Հայաստանն այսօր պատրաստ չէ ընդունել Սփյուռքի հարուստ հայերին։ Մենք չունենք կյանքի նման որակ, չունենք նման գոտիներ, առանձնատներ, պենտհաուսներ։ Այսօր շատ մարդիկ՝ բավականին ունևոր, ցանկանում են տեղափոխվել հայրենիք և փորձում են գտնել գույք` համապատասխան իրենց պահանջներին։ Մենք չունենք։ Չունենք 500 քառակուսիանոց բնակարան, որն առանձնացված վերելակ կունենա, թեկուզ արժենա 8 միլիոն եվրո։ Շատ ունեմ նման հարցումներ։ Արաբ, որը փնտրում է մինչև 10 միլիոն դոլարով առանձնատուն, Ես հիմա ասում եմ` չես գտնի այն չափանիշները, որ իրենք տալիս են, չես գտնի, պետք է կառուցես, ասում է` հավես չունեմ, ասում եմ` դե մնալու ես անտուն։ Յուրաքանչյուր մարդ իր եկամուտով պետք է տեսնի, չէ՞, ինչ կարող է թույլ տալ»,- ասում է «StayInn Apartments»-ի ղեկավար Գարիկ Դանիելյանը։
Անիրական թվացող գներով բնակարաններ գնողներ կան։ Պահանջարկ կա։ Ու առաջարկը համապատասխանեցվում է դրան, և միջին աշխատավարձով ապրող մարդու համար տուն ունենալը գրեթե անհասանելի երազանք կարող է դառնալ։ Եվ այս խնդիրը միայն Հայաստանում չէ։
ԵՄ-ում տների կարճաժամկետ վարձակալությունը կարող է սահմանափակվել՝ զսպելու անշարժ գույքի գների արհեստական աճը։ Եվրոպական հանձնաժողովը սեպտեմբերի 9-ին ներկայացրեց «Մատչելի բնակարանների մասին ակտը»։ Եվրոպա մեկնող զբոսաշրջիկներից շատերը, հյուրանոցի փոխարեն, օրավարձով տուն են փնտրում։ Առաջին հայացքից բոլոր կողմերին ձեռնտու այս գործարքն անհամաչափ բարձրացնում է Եվրոպական քաղաքներում բնակարանների գները և տեղացիները չեն կարողանում տուն ունենալ։ Նախորդ 10 տարիների ընթացքում վարձավճարները Բեռլինում աճել են 59%-ով, Մադրիդում՝ 75%-ով, Լիսաբոնում՝ 103%-ով։
«Բնակարանը կամ տունը չպետք է առաջին հերթին ընկալվի որպես շուկայում վաճառվող ապրանք։ Տուն ունենալը մարդու իրավունք է։ Այն մարդկանց կյանքում ապահովում է անվտանգություն, պաշտպանվածություն և արժանապատվություն։ Իսկ եթե մարդը տուն չունի, հետևանքները, ակնհայտորեն, կարող են շատ ծանր լինել»,- ասել է Էներգետիկայի ու բնակարանային հարցերով Եվրահանձնակատար Դան Յորգենսեն։
Առաջարկվում է բնակարանային «սթրեսի տակ գտնվող» գոտի համարել այն տարածքը, որտեղ միջին բնակարանի գինն առնվազն 8 անգամ ավելի բարձր է, քան այդ տարածքի բնակչի տարեկան տնօրինվող եկամուտը, և այս տարբերությունը վերջին 10 տարում ավելի է բարձրացել։ Տեղական իշխանությունները պետք է ապացուցեն, որ կարճաժամկետ վարձակալությունն առնվազն երեք տարի էական բացասական ազդեցություն է ունեցել բնակարանային մատչելիության կամ հասանելիության վրա, այնուհետև ձեռնարկեն միջոցառումներ վարձակալության այդ տեսակը սաստելու ուղղությամբ։
Նախագիծը կքննարկվի Եվրոպական խորհրդարանում և Եվրոպական միության խորհրդում։
Հայաստանն այժմ մոտավորապես նույն իրավիճակում է։ Բնակարանը դարձել է ոչ միայն ապրելու վայր, այլ եկամուտի պոտենցիալ աղբյուր՝ բիզնես նախագիծ։
***
Շուկայում գները կարող են բարձրանալ այնքան, ինչքան կարող է վճարել սպառողը։ Հայաստանում բնակարան գնել ցանկացողներ ու կարողացողներ կան։ Ուստի շուկայական լեզուն չի կարող ընդունել «թանկ» որակումը։
Եվ պայմաններում, երբ գներն աճում են ավելի արագ, քան մարդկանց մեծամասնության հնարավորությունները, «ի՞նչ արժե բնակարանը» հարցը փոխարինվում է «ո՞վ կարող է գնել բնակարանը» հարցով, որի պատասխանը հաճախ ոչ մի առնչություն չունի աշխատաավարձի միջին և ցածր շերտում գտնվող մարդկանց հետ։
Մանրամասները՝ տեսանյութում։
Արուսյակ Կապուկչյան