Լուսինե Վարդանյան
2022-ի հունվարին Երևանի կենտրոնում երեքսենյականոց, պատշգամբով բնակարանը ես վարձակալում էի 140,000 դրամով։ Մարտին ես այլևս չէի բնակվում այդտեղ․ վարձը կրկնապատկվել էր։ Սա Երևանի բնակիչների համար շատ ծանոթ իրավիճակ է։
Ռուսաստանից տեղափոխված Ալինան (անունը փոխված է), օրինակ, ասում է, որ մինչ դա տեղյակ չէր գներից, դրա համար չգիտեր, թե ինչն է թանկ Երևանի համար։ Որոշ ժամանակ ապրելուց հետո հասկացավ, որ երևանյան աշխատավարձերը չեն համապատասխանում բնակարանների գներին։ Պատմում է, որ իր ընկերներից շատերը հենց այս պատճառով չմնացին Երևանում։
Իսկ Երևանի բնակիչ Էլեն Մուրադյանի ընտանիքին, օրինակ, տանտերն առաջարկել է մոտ կրկնակի ավելի վճարել կամ դուրս գալ բնակարանից։
2022-ի փետրվարին Ռուսաստանը ներխուժեց Ուկրաինա։ Սեպտեմբերի 21-ին Ռուսաստանում սկսվեց մասնակի մոբիլիզացիա։ 2023-ի սեպտեմբերին Ադրբեջանը հարձակվեց Արցախի վրա և բռնի տեղահանեց բնակչությանը։
Այս իրադարձություններն են վարձակալության գների փոփոխության պատճառները։ Ռուս ռելոկանտները պատրաստ էին ավելի շատ գումար վճարել, իսկ Հայաստանում բնակելի տարածքների վարձակալության ոլորտը չէր վերականգվում և կարգավորվում օրենքով։ Վարձակալության գները շուկայական մակարդակից բարձրացան 2-3 անգամ։ Ու թեև այս ակտիվությունը տնտեսության վրա դրական անդրադարձավ, այն ուղեկցվեց սոցիալական լուրջ խնդիրներով։ Հայաստանի միգրացիոն ծառայության տվյալներով՝ 2022-ին Հայաստան է եկել Ռուսաստանի 1 129 829 քաղաքացի, լքել՝ 1 064 680-ը։ Հետագայում ավելի շառ ռուսներ լքեցին Հայաստանը, սակայն վարձակալության շուկան չվերադարձավ նախապատերազմական մակարդակին։
2023. Արցախի բնակչության տեղահանում
Արցախցիների բռնի տեղահանման պահին վարձակալության շուկան արդեն այլ դինամիկայի մեջ էր։ «Կենտրոն» անշարժ գույքի ընկերությունից Նինա Գուլամբարյանը 2023-ը բնութագրում է որպես հարաբերական կայուն տարի․ արցախցիները չունեին այն վճարունակությունը, որն առկա էր նախորդ տարվա շուկայում, և դա ազդել է գների ձևավորման վրա․ շուկան ավելի ճկուն արձագանքեց իրավիճակին։
«Մենք փորձել ենք աշխատել մարդակենտրոն մոտեցմամբ՝ ցածր կամ զրոյական միջնորդավճարներով։ Բացի այդ, եղել են նաև սեփականատերեր, որոնք ցուցաբերել են բացառիկ սոցիալական պատասխանատվություն՝ իրենց բնակարանները տրամադրելով անվճար։ Կարող եմ նշել մի օրինակ․ սեփականատերերից մեկն իր երեք բնակարանները մեկ տարի ժամկետով ամբողջությամբ անվճար տրամադրել է երեք ընտանիքների»,- պատմում է Գուլամբարյանը։
Նինա Գուլամբարյան, «Կենտրոն» անշարժ գույքի գործակալություն
2023-ին վարձակալության հիմնական սանդղակը 200-250,000 դրամի սահմանում էր՝ ի տարբերություն նախորդ տարվա 400-500,000-ի։
«Գներն ընդհանուր առմամբ նախորդ տարիներից ցածր են, առաջարկի ու պահանջարկի հարաբերակցությունը կայուն է, և շուկան այժմ ոչ թե կտրուկ տատանումների, այլ բնական, կանոնավոր շարժման փուլում է»,- նշում է անշարժ գույքի ընկերության մասնագետը։ 2025-ին նախորդ տարվա համեմատ կարևոր փոփոխություն է նաև այն, որ վարձակալության գործարքների քանակը նվազել է 28,6 տոկոսով։
Վրաստանի փորձը
Վրաստանի վարձակալության շուկայի ուսումնասիրությունը ցույց է տալիս, որ այնտեղ էլ նույն միտումներն են նկատվել։ 2022-ի մայիսից Թբիլիսիի պետական համալսարանի ուսանողները վերադարձան առկա ուսումնական պրոցեսին։ Սա առաջին դեպքն էր COVID-19 համավարակի սկսվելուց ի վեր։ Սակայն այս որոշումը դրական արձագանք չստացավ, քանի որ մանավանդ մայրաքաղաքից դուրս բնակվող ուսանողները չէին կարող իրենց թույլ տալ փոփոխված գներով բնակարաններ վարձել Թբիլիսում։
Վրաստանի ներքին գործերի նախարարությունն այն ժամանակ նշել էր, որ 2022-ի փետրվարի 24-ից մարտի 20-ն ընկած ժամանակահատվածում Վրաստան էր մուտք գործել Ռուսաստանի 35 028 քաղաքացի՝ 8,000-ով ավելի քան պատերազմին նախորդած ամսում։ Ընդհանուր առմամբ, Թբիլիսիում վարձերը կտրուկ աճել են պատերազմի բռնկումից հետո, սակայն 2024-ից սկսած սկսել են աստիճանաբար նվազել։ 2025-ին այդ միտումը պահպանվել է։
Բաթումիում 2024-ին վարձերի աճը դանդաղել է, բայցևայնպես նախապատերազմական մակարդակին չի վերադարձել։
Աղբյուրներ՝ TBC Capital Index, Galt & Taggart
Տնտեսագետ Գիորգի Քիշթովանին կանխատեսում է, որ Թբիլիսիում վարձերը կնվազեն՝ հասնելով ընդհուպ մինչև նախապատերազմական մակարդակին։ Իսկ Բաթումիի դեպքում կանխատեսում է, որ իրավիճակը կմնա կայուն, և էական փոփոխություններ չեն լինի։
Ինչպե՞ս է կարգավորվում վարձակալության շուկան
Հայաստանում վարձակալության շուկան, թեև օրենքով կարգավորվում է, մեծամասամբ գործում է իրավական անորոշությամբ։
Նինա Գուլամբարյանը կարծում է, որ Հայաստանում վարձակալության շուկան, ի տարբերություն գույքի վաճառքի շուկայի, ունի ավելի պարզ և արագ գործարքային մեխանիզմներ։ Վաճառքի դեպքում ընթացակարգերը բարդ են և թանկ, իսկ վարձակալությունը սովորաբար իրականացվում է կարճ ժամկետում և համեմատաբար ցածր գումարով։
Չնայած այն հանգամանքին, որ ոլորտը կարգավորվում է Քաղաքացիական օրենսգրքով, կարգավորման գործող մեխանիզմները լիարժեք չեն կիրառվում։ Կարգավորման հիմնական գործիքներից մեկը վարձակալության պայմանագրի գրավոր ձևակերպումն ու դրա գրանցումն է Պետական եկամուտների կոմիտեում։ Սակայն գործնականում պայմանագրերը հաճախ կնքվում են առանց նոտարական վավերացման կամ նույնիսկ բանավոր, ինչի հետևանքով դրանք չունեն բավարար իրավական ուժ և հաճախ դառնում են վեճերի պատճառ։
Վրաստանում ևս ֆիզիկական անձը բնակելի անշարժ գույքի վարձակալությունը պիտի գրանցի հարկային ծառայության վարձատուների ռեգիստրում։ Վարձակալությունից ստացվող եկամուտը հարկվում է 5 տոկոսով (սա վերաբերում է միայն բնակելի անշարժ գույքին)։ Հայաստանում այս դրույքաչափը 10 տոկոս է։
Քիշթովանին ՍիվիլՆեթի հետ զրույցում նշում է, որ օրենսդրական կամ կարգավորիչ փոփոխությունների անհրաժեշտություն Վրաստանում չի տեսնում։ Այնուամենայնիվ, նա նշում է, որ ռեգիստրում հիմնականում ընդգրկված են բիզնես գույքի սեփականատերերն ու Airbnb օպերատորները։ Սովորական քաղաքացիները, որոնք վարձակալությամբ բնակարան են հանձնում, հիմնականում չեն գրանցվում և, հետևաբար, չեն վճարում հարկեր։
Հայաստանում ևս մեխանիզմը նույնն է։ Թանկարժեք բնակարանների և կոմերցիոն տարածքների մեծ մասը հաճախ վարձակալվում է պաշտոնական պայմանագրերով (նոտարով հաստատված), ինչը ապահովում է կողմերի պաշտպանությունը։
Ի՞նչ է պետք անել, որ շուկան չցնցվի․ հայացք անշարժ գույքի գործակալությունից
Անշարժ գույքի շուկայում 2005-ից գործող «Կենտրոն» ընկերության դիտարկմամբ՝ շուկայի ավելի թափանցիկ և պաշտպանված դարձնելու համար անհրաժեշտ են մի շարք համակարգային քայլեր՝
- վարձակալները, սեփականատերերը և գործակալությունները պիտի լիարժեք իրազեկված լինեն իրենց իրավունքների մասին,
- բնակարանների վարձակալությունը պիտի տեղի ունենա միայն վստահելի ընկերությունների և պարտադիր պայմանագրերի միջոցով,
- պիտի ստեղծվի միասնական էլեկտրոնային հարթակ, որտեղ կհավաքագրվեն և կհսկվեն բոլոր վարձակալության պայմանագրերն ու գործարքները՝ կարգավորող մարմնի վերահսկողությամբ։
Գործակալությունը բացատրում է էլեկտրոնային հարթակի կարևորությունը․ «այսինքն՝ չլինի էնպիսի երևույթ, որ ով ինչ արժեք ցանկանա, դա էլ սահմանի իր բնակարանի համար, լինի շուկայական արժեք։ Սա ոչ միայն կնվազեցնի անօրինական գործելակերպի վտանգները, այլև կբարձրացնի շուկայի թափանցիկությունը, արագ ու հարմար կդարձնի տեղեկատվության հասանելիությունը բոլոր կողմերի համար»։
Հայաստանում և Վրաստանում վարձով բնակարանների շուկայում գներն իջել են, սակայն չեն վերադարձել մինչպատերազմական մակարդակին։ Պարզ չէ, թե ինչ տեղի կունենա, եթե օրինակ ապագայում էլ նման հոսքեր լինեն։ Գրանցված չլինելու հետևանք է նաև այն, որ բնակարանների մասին լիարժեք տվյալներ չեն հավաքագրվում։ Տանտերերի և վարձով բնակվողների համար այս գործընթացը ոչ միայն ֆինանսական բեռ է, այլև վարչարարական։
Վարձակալության շուկայում առաջացած բումը Հայաստանում կառավարությանը դրդեց հեշտացնել օրինական ճանապարհով վարձակալության տալու պրոցեսը։ Եթե նախկինում դա նոտարական հաստատմամբ էր, կադաստրում գրանցումով և այլն, ապա այժմ վարձատուները պարզապես կարող են հայտարարագրել իրենց գործարքը և վճարել 10 տոկոս հարկ։
Էստոնիա․ հաջողության պատմություն
Վարձակալության շուկայի կարգավորումների հաջող փորձ ունի Էստոնիան։
Էստոնիան այսօր Եվրոպայի ամենաթվայնացված երկրներից է։ Այն 1991-ից սկսած վերափոխեց պետական կառավարման «թղթային» համակարգը։
Այս համակարգի հիմքում ազգային թվային նույնականացումն է (e-ID)։ Թե՛ տեղացիները, թե՛ օտարերկրացիները կարող են e-ID-ով ստորագրել իրավաբանական ուժ ունեցող պայմանագրեր, որոնք հեշտությամբ ներառվում են հարկային գործընթացներում։ Սրա շնորհիվ էստոնացիների համար բանկային գործարքները, հարկերի վճարումը և ընտրություններին մասնակցությունը չի ընկալվում որպես լրացուցիչ բեռ։
Սակայն Էստոնիայի հաջողությունը միայն տեխնոլոգիան չէ։ Էստոնիայում վերահսկողությունը տեղի չի ունենում միայն չգրանցված սեփականատերերին պատժելով։ Սրա փոխարեն ստեղծվել է համակարգ, որտեղ վարձակալն ինքն է շահագրգռված պահանջել պաշտոնական պայմանագիր, քանի որ առանց դրա զրկվում է մի շարք կարևոր հնարավորություններից, օրինակ՝ բնակության հասցեի պաշտոնական գրանցում, իրավական պաշտպանություն, կոմունալ և այլ ծառայությունների հասանելիություն։
Էստոնիային հաջողվել է վերահսկման բեռը տեղափոխել դեպի շուկայի ներս․
վարձակալը պահանջում է գրանցում՝ իր իրավունքների համար, իսկ սեփականատերը գրանցում է, որովհետև առանց դրա շուկան սահմանափակվում է։
The post Պատերազմ, ռելոկացիա, տեղահանություն. ինչպես է փոխվել վարձակալության շուկան Հայաստանում և Վրաստանում 2022-ից ի վեր appeared first on CIVILNET.