Բնակարան ես գնում նորակառույցում ու մտածում, որ ստացել ես նաև բարեկարգ միջավայրում, արդյունավետ կառավարվող շենքում ապրելու հնարավորություն։ Իսկ իրականությունը միշտ չէ, որ արդարացնում է մեր լավատեսությունը։
Հայաստանում խնդիրների առաջին շերտին մարդիկ բախվում են դեռ տուն չհասած․ բնակարանների հանձման ժամկետները խախտվում են գրեթե համատարած կերպով։ Բայց այս թողարկումն այդ մասին չէ։ Պատկերացնենք, որ մարդուն, ամեն դեպքում, հաջողվել է հասնել իր բնակարան։ Այդ պահից հիփոթեքային վարկից, կոմունալ վճարումներից բացի՝ նրան ևս մեկ ֆինանսական պարտականություն է սպասում. համատիրության վճար։
Նախորդիվ մենք արդեն բացել ենք հին շենքերի համատիրություններում առկա խնդիրների և դրանց լուծումների շերտերը։ Բայց, պարզվում է, ավելի թանկ վճարի դիմաց նորակառույցի բնակիչն ավելի հաճախ ստանում է նույն անպատասխանատվությունը՝ փաթեթավորված «պրեմիում» պիտակով։
Ինչպե՞ս են աշխատում նորակառույցների համատիրությունները, կամ աշխատո՞ւմ են դրանք. Այս էպիզոդը նոր շենքերի հին խնդիրների մասին է։
***
«Դրանց մի մասը բավականին արդյունավետ են աշխատում, մի մասը` ցածր արդյունավետությամբ։ Բայց փաստն այն է, որ 2000-ականներից հետո կառուցված նորակառույց շենքերի դեպքում ոչ թե պատմական ուժով դարձել են համատիրություններ, այլ իսկապես նոր համատիրություն է ձևավորվել, և մարդիկ ընտրել են նախագահին, կամ եթե նույնիսկ չեն ընտրել, ապա այդ նախագահը հստակ պարտավորություններ ունի։ Բացի այդ՝ նորակառույց շենքերի բնակիչները շատ ավելի պահանջատեր են այս իմաստով»,- ասում է քաղաքական գործիչ, 2023 թվականին Երևանի քաղաքապետի թեկնածու Դավիթ Խաժակյանը։
Նա ծրագրի առաջին կետով ասում էր՝ պետք է վերացնել բոլոր հին շենքերի համատիրությունները, նորերն արդյունավետ են աշխատում։ Բայց մենք երկար փնտրեցինք նորակառույցներ, որոնց բնակիչներն իրենց համատիրության աշխատանքն արդյունավետ են համարում։
«Մենք բնակարանն ամրագրեցինք 2020 թվականին, և մեզ ասել էին, որ 2021-ի վերջին այդ բնակարանը պատրաստ է լինելու։ Բայց բնակարանները մեզ հանձնեցին 2024 թվականին։ Մենք այնքան ոգևորված, ուրախ էինք, ոչ ոք չէր հետաքրքրվում համատիրությամբ։ Հետո պարզվեց, որ արդեն ընտրվել են վարչության անդամներ, ձևավորվել է համատիրություն, ընտրել են նախագահ, և այդ վարչությունը փաստացի որոշում է մեր շենքում տեղի ունեցող ամեն ինչը` սկսած վճարները, մինչև մյուս հարցեր։ Երբ սկսեցինք շենքում ապրել, սկսեցինք խնդիրներ բարձրաձայնել, պարզվեց, որ վարչությունը ձևավորվել է կառուցապատողի հետ փոխկապակցված անձանցով»,- պատմում է նորակառույցներից մեկի բնակիչ Ժենյա Մայիլյանը։
Ավելի ուշ պարզվեց նաև, որ «իմ փոխարեն ամեն ինչ արդեն արել են» իրավիճակը միշտ չէ, որ իրականությանը մոտ է։ Համատիրությունը, ի թիվս այլնի, պետք է լինի միջնորդ բնակչի ու կառուցապատողի միջև, պարտադրի կառուցապատողին լուծել այն խնդիրները, որոնց լուծումն իր պատասխանատվության դաշտում է։
«Մեզ փաստացի բարեկարգված բակը տվել են, բայց քանի որ այդ ավտոհանգրվանում անընդհատ ջուր էր կաթում, արդեն 3-րդ տարին է` ինչ-որ հատվածներ քանդում են, նորից են սարքում, քանդում են, նորից են սարքում, և այդ շենքում ապրող փոքր երեխաները մշտապես վտանգի տակ են, որովհետև եթե շինարարական աշխատանքներ են արվում, ինչ-որ փոսեր են լինում, փոսի մեջ ջուր է լցվում, նույնիսկ դեպք է եղել, որ 2 տարեկան երեխան ընկել է այդ ջրափոսի մեջ»,– ասում է բնակիչը։
Այս շենքի բնակիչները, հավանաբար, չէին ունենա՝ «ո՞վ է ղեկավարում համատիրությունը» հարցը, եթե չբախվեին խնդրի։ Կառուցապատողի կողմից ստեղծված համատիրությունն առանձնապես հետաքրքրված չէ կառուցապատողին պատասխանատվության կանչելու հարցով։
Խնդրի մեկ այլ շերտ էլ ոչ թե անգործությունը, այլ տեղեկատվության սահմանափակությունն է։ Մեր զրուցակիցը, օրինակ, իր բնակարանի ամեն քառակուսի մետրի համար վճարում է 198 դրամ, ամսական՝ 16,000 դրամ։ Ընդունում է՝ շենքը պահպանում են, շքամուտքը մաքրվում է, տեղադրված են տեսախցիկներ։ Բայց արդյո՞ք այդ ծառայությունն այդքան արժե։ Հենց սա է հարցը, որի պատասխանը ստանալ չեն կարողանում։
«Նույն վարչությունը որոշում է, օրինակ, թե մենք ամսական ինչքան վճար պետք է անենք։ Տեսեք, մենք ամսական վճարում ենք 600,000 դրամ անվտանգության համար։ Հիմա եթե դուք գնաք մեր շենքի բակը, կտեսնեք տեսախցիկներ, որոնք գտնվում են նույն կառուցապատողի մեկ այլ թաղամասի սկզբնամասում։ Անվտանգության աշխատակիցները նստում են այդ մյուս թաղամասի մոտ և տեսախցիկներով, իբր, վերահսկում են մեր շենքը։ Ասում ենք՝ տվեք այդ պայմանագրերը, չեն տալիս, ասում են՝ մեր գրասենյակից չի կարող դուրս գալ, դուք եկեք, տեղում ծանոթացեք։ Գնում ենք, տեղում ծանոթանում ենք, ասում եմ՝ լավ, 600,000 դրամ ամսական, դա տարեկան 7,200,000 դրամ է։ Տեսախցիկների համար չափազանց մեծ թիվ է։ Ենթադրենք՝ շատ լավ անվտանգությունը կազմակերպում են, բայց ո՞ւր են մրցույթները, ինչո՞ւ ամեն տարի մրցույթ չի հայտարարվում այս ծառայության համար»,– հարց է բարձրացնում բնակիչը։
Նույն իրականության մեկ այլ կողմում պետությունն անգամ գրիչ գնելու համար հայտարարում է մրցույթ, ներկայացնում տեխնիկական պայմաններ, ընտրում այդ պայմանները բավարարող ու ամենաէժան գինն առաջարկող ընկերությանը։
«Իրենք պայմանագիր կնքում են այն մարդու հետ, ում ուզում են, ով իրենց ձեռք է տալիս, գուցե փոխկապակցված է, գուցե փոխկապակցված չի, ես չգիտեմ, գուցե այդ անվտանգության ծառայությունը Հայաստանում ամենալավ ծառայություն մատուցողն է, բայց քանի դեռ մենք չենք ուսումնասիրել շուկան, քանի դեռ մրցույթներ չենք հայտարարել, մենք չենք կարող ասել` գուցե այդ նույն որակի ավելի լավ, ավելի մատչելի տարբերակով ստանանք։ Նույնը վերաբերում է մաքրությանը, վերելակների սպասարկմանը»,– նշում է նա։
Համատիրության աշխատանքից գոհ նորակառույցի բնակիչ մենք երկար փնտրեցինք։ Ամենատարածված խնդիրն այն էր, որ համատիրությունը ստեղծվել է կառուցապատողի ու նրա հետ փոխկապակցված անձանց կողմից։ Նրանք հիմնականում շենքում բնակարաններ ունեն ու կարողանում են էական ազդեցություն ունենալ որոշումների կայացման վրա։ Այսինքն՝ համատիրության նախագահին կամ վարչության անդամներին փոխելը գործնականում դառնում է անհնարին։
Ուրեմն հնարավոր չէ՞ ազատվել այն կառուցապատողից, ով որոշել է ինքն իր հսկիչը կամ բնակիչների բողոքը լռեցնողը դառնալ։ Մեզ հաջողվել է գտնել այս հարցին «հնարավոր է» պատասխան տվող մարդ։
«Մեր շենքը բազմաբնակարան է՝ 280 բնակարան ունի, 2 շենքից կազմված, մենք հարևաններով նախաձեռնող խումբ ստեղծեցինք՝ 12 հոգուց բաղկացած, և մենք ինքներս սկսեցինք որոշել, թե որ խնդիրներն են առաջնային, որոնք՝ երկրորդային, որի վրա պետք է ուշադրություն դարձնենք, և մենք հարևաններին հորդորեցինք, որ եկեք գումար հավաքենք, այս խնդիրները լուծենք»,- ասում է երևանյան նորակառույցներից մեկի բնակիչ Արսեն Սիմոնյանը։
Բայց այս իրավիճակը մանանայի պես չի թափվել բազմաբնակարան շենքի վրա։ Սկզբում այնտեղ նույն խնդիրն էր․ կառուցապատողը, դեռ իր աշխատանքներն ամբողջովին չավարտած, ստեղծել էր համատիրություն։
«Սկզբում այդ գումարը քառակուսի մետրի համար հաշվարկված էր 150 դրամ, մենք ասացինք՝ դա անհիմն գումար է, որովհետև ոչ մի թղթաբանությամբ չկար նշված, թե ինչի համար է նախատեսված։ Դարձրեց 100 դրամ, խոստացավ 1 ամսվա ընթացքում տալ ծախսերի հետ կապված տեղեկատվություն, բայց մենք կես տարի պայքարում էինք, ամեն շաբաթ գնում ենք, ասում էինք՝ ինչ եղավ, ինչ եղան ծախսերը, բայց նա չէր տալիս ուղղակի»,- նշում է մեր զրուցակիցը։
Հենց այդ ժամանակ էր, որ շենքի բնակիչները սկսեցին մտածել, թե ինչ է ասում օրենքը։ Պարզվեց, որ կառուցապատողի ստեղծած համատիրությունը պարզապես գոյություն չունի, քանի որ այդ կառույցը կարող է ստեղծվել բնակիչների 50 տոկոսից ավելիի ձայնն ունենալու դեպքում միայն։ Ակտիվ խումբն ինքնակազմակերպվեց, սկսեց գումար հավաքել բնակիչներից՝ ընթացիկ խնդիրները լուծելու համար, զուգահեռ փնտրել այլ համատիրություն, ում հետ կկարողանա աշխատել։
«Գումարների որոշ մասը պարզ էր՝ ինչի վրա էր գնում․ վերելակի շահագործման, լույսի և ջրի սպասարկման վճարի, բայց երբ մենք արդեն ունենք մեր սեփական համատիրությունը, ում հետ համագործակցում ենք, պարզեցինք, որ եթե նա ասում էր, որ հոսանքի համար վճարում է 800,000 դրամ, իրականում հոսանքի վճարը կազմում է 200,000 դրամ՝ 4 անգամ պակաս»,– իրավիճակը ներկայացնում է նա։
Հիմա շենքի բնակիչներն ավելի շատ են վճարում։ Տարբերությունը միայն այն է, որ այս դեպքում նրանք գիտեն՝ ուր է գնում այդ գումարը։
«Հիմա մենք վճարում ենք քառակուսի մետրի դիմաց 170 դրամ, որի մեջ մտնում է անվտանգությունը, որը նախկինում չի եղել, լուսավորությունը՝ թե՛ շքամուտքի, թե՛ ընդհանուր բակի, մտնում է մաքրությունն ամենօրյա ռեժիմով, կրծողների դեմ պայքարը, և եթե ինչ-որ մի բան փչանում է, միանգամից դրան լուծում է տրվում»,- ասում է Արսեն Սիմոնյանը։
***
Հին շենքերում ապրողներին քաղաքապետը պատշաճ համատիրություն ունենալու հույս էր տվել։ Մեզ հետ զրույցում Տիգրան Ավինյանի խորհրդականը հայտնեց, որ փոփոխությունները վերաբերելու են նաև նորակառույցների համատիրություններին, մասնավորապես, նրանց աշխատանքն ավելի թափանցիկ դարձնելուն։
-Այդ հարցին մի փոքր ավելի ուշ կկարողանամ արձագանքել, որովհետև հենց հիմա էլ մենք այդ քննարկումների փուլում ենք նորակառույցների դեպքում, իսկ արդեն հին բազմաբնակարան շենքերի դեպքում էլի կանոնը նույնն է, պետք է մինչև ամեն ամսվա 15-ը նախորդող ամսվա ֆինանսական հաշվետվությունը շենքի տեսանելի հատվածում լինի և ամեն տարվա ավարտին պետք է հրավիրվի ժողով, ժողովի ժամանակ անելիքների մասին խոսվի,- ասում է քաղաքապետի խորհրդական Արման Անդրեասյանը։
-Դուք գործող օրենսդրական լուծումներն եք ասում, բայց դրանք հիմա չեն գործում։ Այսինքն` ի՞նչն է փոխվելու, որ դա տեղի ունենա։
-Նորակառույցների դեպքում մենք, ամենայն հավանականությամբ, ավագանուն կառաջարկենք մի նոր նախագիծ, այս բոլոր կարգավորումները կլինեն, և այդ դեպքում մեր ձեռքերն էլ, այսպես ասած, ազատ կլինեն, և կոնկրետ գործիքակազմ կունենանք ազդելու դրա վրա։
Բնակարան գնելիս մարդիկ հիմնականում ուշադրություն են դարձնում շենքի գտնվելու վայրին, կառուցապատման որակին, հարմարություններին, բնակարանի գնին։ Սրանք են որոշում՝ կյանքը կառուցելու ինչպիսի տարածք, միջավայր կունենան նրանք։ Բայց այդ միջավայրը պայմանավորվելու է նաև նրանով, թե ինչպես է կառավարվելու-պահպանվելու շենքը կառուցումից հետո։
Այսպես, կառուցապատողը շենքն է տալիս, կառավարիչը՝ հաշվեհամարը, բնակիչը՝ գումարը, իսկ խնդրի առաջացման դեպքում սկսվում է մեղավորի փնտրտուքը՝ իր հետ բացելով նոր խնդիրների բազմաթիվ շերտեր։
Մանրամասները՝ տեսանյութում։
Արուսյակ Կապուկչյան