Հիփոթեքը՝ Հայաստանում. 5 ռիսկ, որոնք արժե գնահատել մինչև բնակարան գնելը

ԵՐԵՎԱՆ, 9 նոյեմբերի․ /Նովոստի-Արմենիա/․ Հիփոթեքով բնակարան գնելն ընտանիքի համար ամենախոշոր ֆինանսական որոշումներից է։ Վարկի ընտրության հարցում սխալը կարող է միլիոնավոր դրամներ արժենալ։ Հայաստանի Կենտրոնական բանկի նոր որոշման համատեքստում պարզաբանում ենք, թե ինչպես գնահատել հիփոթեքի իրական արժեքը, խուսափել չափազանց մեծ պարտքային բեռից և չսխալվել վարկավորման պայմաններն ընտրելիս։

Ի՞նչ է տեղի ունենում շուկայում

Հայաստանի Կենտրոնական բանկի՝ 2026 թվականի երրորդ եռամսյակի ֆինանսական կայունության վերաբերյալ նյութերի համաձայն՝ երկարատև դանդաղումից հետո հիփոթեքային վարկային պորտֆելի աճը կրկին արագացել է, ավելացել են նաև տրամադրվող վարկերի ծավալները։

Կարգավորող մարմինը նաև արձանագրում է միաժամանակ երկու և ավելի հիփոթեքային վարկ ունեցող վարկառուների մասնաբաժնի աճ։ Ներդրումային պահանջարկի պահպանումը և անշարժ գույքի շուկայում ակտիվության աճը կարող են վկայել ռիսկերի կուտակման նոր փուլի ձևավորման մասին։

Համակարգային ռիսկերի սրմանն արձագանքելով՝ ԿԲ-ն որոշել է 2027 թ.-ի մայիսի 1-ից բանկերի հակացիկլիկ կապիտալի բուֆերը բարձրացնել մինչև 2,25%։ Այս մեխանիզմը նախատեսում է կապիտալի լրացուցիչ պաշարի ձևավորում՝ հնարավոր ֆինանսական ցնցումների նկատմամբ բանկերի կայունությունն ամրապնդելու համար։

Այս որոշումը չի նշանակում հիփոթեքային տոկոսադրույքների ավտոմատ բարձրացում կամ բնակարանների գների նվազման կանխատեսում։ Սակայն այն հատկապես արդիական է դարձնում անշարժ գույք գնելիս պարտքային բեռի գնահատման հարցը։

Հիփոթեքային հինգ ռիսկ

1. Առաջնորդվել միայն անվանական տոկոսադրույքով

Գովազդային առաջարկում նշված ցածր տոկոսադրույքը միշտ չէ, որ «խոսում է»   շահավետ վարկի մասին։ Բանկային պրոդուկտները համեմատելիս անհրաժեշտ է հաշվի առնել ոչ միայն անվանական, այլև տարեկան փաստացի տոկոսադրույքը, որն արտացոլում է վարկի արժեքը՝ ներառելով հաշվարկման մեթոդաբանությամբ նախատեսված պարտադիր վճարներն ու ծախսերը։

Պայմանները կարող են տարբերվել՝ կախված կանխավճարի չափից, վարկավորման ժամկետից և անշարժ գույքի տեսակից։

Ի՞նչ անել. համեմատել մի քանի բանկերի առաջարկները՝ վարկի միևնույն գումարի և ժամկետի դեպքում ուշադրություն դարձնելով փաստացի տոկոսադրույքին, միջնորդավճարներին և վճարումների ընդհանուր գումարին։

2. Թերագնահատել վարկի ամբողջական արժեքը

Դիտարկենք պայմանական օրինակ. բնակարանն արժե 30 մլն դրամ, կանխավճարը կազմում է 9 մլն դրամ (30%), իսկ մնացած 21 մլն դրամը ընտանիքը վերցնում է հիփոթեքային վարկով՝ 15 տարի ժամկետով, տարեկան 13% ֆիքսված տոկոսադրույքով։

Անուիտետային մարման դեպքում հաշվարկն ունի հետևյալ տեսքը.

Ցուցանիշ	Գումար
Բնակարանի արժեք	30 մլն դրամ
Կանխավճար	9 մլն դրամ
Վարկի գումար	21 մլն դրամ
Ամսական վճար	265,7 հազար դրամ
Բանկին վճարվելիք ընդհանուր գումար	47,8 մլն դրամ
Տոկոսների գծով գերվճար	26,8 մլն դրամ
Ծախսերը՝ ներառյալ կանխավճարը	56,8 մլն դրամ

Այսպիսով, նշված պայմանների դեպքում 30 մլն դրամ արժողությամբ բնակարանն ընտանիքի համար կարժենա մոտ 56,8 մլն դրամ՝ առանց ապահովագրության, փաստաթղթերի ձևակերպման, վերանորոգման և այլ հարակից ծախսերի։

Ի՞նչ անել. գնահատել ոչ միայն ամսական վճարի չափը, այլև վարկի ամբողջական արժեքը՝ մարման ողջ ժամանակահատվածի համար։ Հաշվարկը ենթադրում է անփոփոխ տոկոսադրույք և անուիտետային մարման ստանդարտ սխեմա։

3. Հաշվի չառնել տոկոսադրույքի փոփոխության ռիսկը

Հիփոթեքային պայմանագրերով կարող են նախատեսվել ինչպես ամբողջ ժամկետի համար ֆիքսված, այնպես էլ վերանայման ենթակա տոկոսադրույքներ։ Երկրորդ դեպքում վարկավորման պայմանների փոփոխությունը կարող է էապես մեծացնել ամսական ֆինանսական բեռը։

Օրինակ՝ 21 մլն դրամի՝ 15 տարի ժամկետով և 13% տոկոսադրույքով վարկի դեպքում ամսական վճարը կազմում է մոտ 265,7 հազար դրամ։ Եթե մարման երեք տարիներից հետո տոկոսադրույքը պայմանականորեն բարձրանա մինչև 16%, ապա մնացած պարտքի գծով հաջորդ 12 տարիների ամսական վճարը կավելանա՝ հասնելով մոտ 302,7 հազար դրամի։

Տարբերությունը կկազմի ամսական մոտ 37 հազար դրամ։

Ի՞նչ անել. մինչև պայմանագիրը ստորագրելը պարզել՝ արդյոք տոկոսադրույքը ֆիքսված է, ինչ պայմաններում կարող է փոխվել, որքան հաճախ է վերանայվում և ինչ բանաձևով է հաշվարկվում։

4. Հաշվի չառնել լրացուցիչ ծախսերն ու հարկային արտոնությունները

Կանխավճարը բնակարան ձեռք բերելու համար անհրաժեշտ միակ գումարը չէ։ Ծախսերին կարող են ավելանալ անշարժ գույքի գնահատման, նոտարական և կադաստրային ծառայությունների, ապահովագրության, բանկային միջնորդավճարների և վերանորոգման ծախսերը։

Առանձին ուշադրության է արժանի հիփոթեքային վարկի տոկոսների գծով եկամտային հարկի վերադարձը։ Հայաստանում ծրագիրն աստիճանաբար սահմանափակվում է, ընդ որում՝ արտոնության կիրառելիությունը կախված է անշարժ գույքի գտնվելու վայրից, շինարարության թույլտվության ստացման ամսաթվից, պայմանագրի պայմաններից և օրենքով նախատեսված բացառություններից։

Երևանում գործում են տարածքային սահմանափակումներ։ Կոտայքի, Արագածոտնի, Արմավիրի և Արարատի մարզերում նոր պայմանագրերի համար սահմանափակումների հաջորդ փուլը նախատեսված է 2027 թվականից, իսկ մյուս մարզերում՝ 2029 թվականից՝ սահմանված բացառություններով։

Ուստի մինչև բնակարան գնելն անհրաժեշտ է ստուգել՝ արդյոք ծրագիրը տարածվում է հենց ձեր բնակարանի և պայմանագրի վրա։

Ի՞նչ անել. նախապես ստուգել կոնկրետ անշարժ գույքի և պայմանագրի դեպքում հարկի վերադարձի իրավունքը։ Չարժե ենթադրվող հարկային վերադարձները դիտարկել որպես ընտանիքի եկամտի երաշխավորված մաս։

5. Վարկ վերցնել ընտանիքի ֆինանսական հնարավորությունների առավելագույն սահմանով

Բանկի կողմից հիփոթեքային վարկի հաստատումը չի նշանակում, որ այդ վարկի սպասարկումը հարմարավետ կլինի ընտանիքի համար։

Ենթադրենք՝ ընտանիքը հարկերից հետո ամսական ստանում է 600 հազար դրամ, իսկ հիփոթեքի ամսական վճարը կազմում է մոտ 266 հազար դրամ։

Դա ընտանիքի եկամտի ավելի քան 44%-ն է։

Սննդի, կոմունալ ծառայությունների, տրանսպորտի, կրթության և այլ ծախսերի համար մնում է մոտ 334 հազար դրամ։

Եթե եկամուտը նվազի կամ առաջանան լրացուցիչ պարտավորություններ, վարկի սպասարկումը զգալիորեն կդժվարանա։

Ուստի մինչև հիփոթեքի ձևակերպումն կարևոր է ստուգել՝ արդյոք ընտանիքը կկարողանա շարունակել վճարումները եկամտի 20–30% նվազման դեպքում։

Ցանկալի է նաև պահպանել պարտադիր ծախսերի մի քանի ամսվա չափով ֆինանսական պահուստ, այլ ոչ թե բոլոր խնայողություններն ուղղել բնակարան գնելուն։

Հինգ հարց, որոնք պետք է ուղղել բանկին

Մինչև պայմանագիրը ստորագրելը ստացեք հետևյալ հինգ հարցերի պատասխանները։

1. Որքա՞ն է վարկի ամբողջական արժեքը։ Հստակեցրեք փաստացի տոկոսադրույքը, միջնորդավճարները և վճարումների ընդհանուր գումարը։

2. Կարո՞ղ է փոխվել ամսական վճարը։ Պարզեք տոկոսադրույքի վերանայման պայմանները։

3. Որքա՞ն սեփական միջոցներ կպահանջվեն։ Հաշվի առեք կանխավճարը և լրացուցիչ ծախսերը։

4. Հնարավո՞ր է վարկը վաղաժամ մարել։ Ստուգեք մարման և տոկոսների վերահաշվարկի կարգը։

5. Ի՞նչ տեղի կունենա ֆինանսական դժվարությունների դեպքում։ Պարզեք վճարումների ուշացման հետևանքները և վարկի վերավարկավորման հնարավորությունները։

Բնակարան գնել հիմա՞, թե՞ սպասել

Միանշանակ պատասխան չկա։

Եթե բնակարանն անհրաժեշտ է բնակվելու համար, եկամուտները բավականաչափ կայուն են, կանխավճարը կուտակված է, իսկ վճարումները չափազանց մեծ ֆինանսական բեռ չեն ստեղծում, ապա գնումը կարող է հիմնավորված որոշում լինել։

Սակայն եթե հիփոթեքի սպասարկումը հնարավոր կլինի միայն աշխատավարձի մշտական աճի, չհաստատված հարկային արտոնությունների ստացման կամ անշարժ գույքի հետագա թանկացման դեպքում, ռիսկերը զգալիորեն ավելի բարձր են։

Գլխավոր սկզբունքը հետևյալն է. առաջնորդվեք ոչ թե այն առավելագույն գումարով, որը բանկը պատրաստ է տրամադրել, այլ այն վարկի չափով, որը ընտանիքը կկարողանա վստահորեն մարել երկար տարիների ընթացքում։

Բնակարանը պետք է բարելավի կյանքի որակը, այլ ոչ թե վերածվի մշտական ֆինանսական խնդիրների աղբյուրի։

Նյութը պատրաստվել է ԱՄԻ «Նովոստի–Արմենիա»-ի և ՀՀ կենտրոնական բանկի Սպառողների զորակցման կենտրոնի (www.abcfinance.am) «Ֆինանսական գրագիտություն» համատեղ նախագծի շրջանակում։